Agir sur votre fiscalité
Girardin Immobilier IS
L'objectif de la loi Girardin, entrée en vigueur le 21 juillet 2003, est d'améliorer la qualité de l'habitat dans l'outre-mer. Il s'agit, pour un professionnel ou un particulier, d'investir dans un logement situé dans les DOM-TOM, celui-ci bénéficiant dès lors d'une réduction d'impôt. Ainsi, avec la loi Girardin IS, une société achète un bien immobilier neuf en outre-mer, avec pour objectif de le louer pendant 6 ans dans le secteur intermédiaire. En contrepartie, le montant total de cet investissement sera déductible du bénéfice réalisé par la société taxé à l'IS (article 217 undécies du code général des impôts).
Qui peut en bénéficier ?
La loi Girardin IS concerne toutes les sociétés dites opaques, c'est-à-dire soumises à l'Impôt sur les sociétés, sans condition de taille ou de résultat net avant impôt.Conditions.
Il doit s'agir de location nue dans les 6 mois de l'achèvement ou de l'acquisition du bien immobilier, celle-ci devant se faire avant le 31 décembre 2017 (date à laquelle la loi n'aura plus d'effet). La société doit soumettre l'immeuble à la location durant 6 ans minimum à titre de résidence principale. Pour finir, il faut que la société respecte le plafond de loyer et de ressources du locataire (fixés par décret).Quels avantages ?
La loi Girardin IS dispose que sera supprimé tout ou partie de l'IS en déduisant le montant net total de l'investissement immobilier sur le résultat net imposable de la société. La défiscalisation est immédiate sur l'année d'acquisition. De ce fait, le fruit des résultats est préservé et accroît le patrimoine de la société. Par conséquent, la distribution de dividendes aux associés est majorée d'environ 30%. Pour finir, on peut constater que la loi Girardin a permis de reporter et d'imputer le déficit éventuel sur les années suivantes, en ce sens qu'on note un apport en trésorerie.Cession temporaire d'usufruit
La cession temporaire d'usufruit consiste à céder des flux futurs de loyers pour une certaine durée. En contrepartie, le cédant reçoit, au jour de la signature du contrat, un capital qui représente le prix de cette cession. Le cédant perçoit un capital immédiat en contrepartie de recettes futures. Pendant la durée du contrat, le cédant est nu propriétaire, c'est-à-dire qu'en cédant l'usufruit de son bien immobilier, il a effectué un démembrement de propriété. Au terme de son contrat, il récupèrera, en toute logique, la pleine propriété. Ici réside l'avantage majeur de la cession temporaire d'usufruit. En effet, c'est un outil qui permet de faire de fortes économies d'impôts sans investir.
A qui est destinée la cession temporaire d'usufruit ?
Elle est destinée aux propriétaires bailleurs lourdement fiscalisés, et plus généralement à toutes les personnes entrant dans une fiscalité à l'IR.C'est aussi un outil à la portée d'une Société Civile ou Commerciale. En effet, si les biens sont détenus par une Société, c'est elle qui perçoit le prix de vente de l'usufruit. Ce capital peut être mis à crédit pour les associés, il peut être réparti proportionnellement entre eux, ou bien il peut être investi. La seule condition requise pour pouvoir céder temporairement l'usufruit de son bien immobilier concerne le montant des loyers annuels du bien. En effet, les loyers annuels bruts doivent être supérieurs à 20 000 euros pour les biens d'habitation, et à 50 000 euros pour les biens professionnels.
Comment mettre en place l'opération ?
L'opération comprend trois étapes et nécessite un acte authentique. En premier lieu, il faut déterminer si les conditions sont remplies pour mettre en place la cession temporaire d'usufruit. Suite à cela, l'accord est donné par le notaire, et la proposition peut être faite. Cette étape nécessite la double publication. Une fois le contractant trouvé et les négociations terminées, le contrat doit être signé par les deux parties : cédant et acquéreur. Les frais d'enregistrement et les frais notariés sont à la charge de l'acquéreur. Une fois signé, l'acte est définitif. Le capital versé ne peut être récupéré.Il est intéressant de prévoir dans ce contrat une clause qui permettrait la vente de la nue-propriété sans accord de l'usufruitier, sinon celui-ci sera, par principe, obligatoire pour procéder à une telle vente. La durée du contrat est variable d'un cas à l'autre. Il peut être de 9 ans, 12 ans, 15 ans, etc. selon le besoin financier du cédant. Ce contrat est renouvelable.
En cas de décès du cédant, ce sont les héritiers qui récupèrent la nue-propriété. Ceux-ci sont tenus par les obligations du défunt. Cependant, au terme du contrat, ils sont libres de ne pas renouveler le contrat et ainsi de récupérer la pleine propriété.
Quels sont les avantages ?
L'avantage majeur d'un tel outil est la défiscalisation immobilière. En effet, ce qui motive généralement le cédant, outre la perception d'un capital, est la réduction d'impôt. L'art 885 G CGI dispose que l'usufruitier est taxé en pleine propriété au regard de l'ISF. Le cédant fait sortir le patrimoine immobilier de l'assiette de l'ISF.De plus, le cédant n'a plus de souci de gestion ni de risque locatif, puisqu'il ne dispose plus de l'usufruit. En revanche, la répartition des taches est dictée par les arts 605 et 606 Cciv, aux termes desquels les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (voûtes, murs porteurs, couvertures, etc.). Le reste revient à la charge de l'usufruitier.
Pour finir, le cédant retrouve de la trésorerie rapidement. Il dispose du capital versé lors de la cession et peut ainsi rembourser un prêt, investir. Il rend liquide les biens immobiliers.
L'usufruit est taxé de l'impôt sur les plus-values sur la partie qui excède le barème fiscal. Ce dernier dit que l'usufruit est valorisé fiscalement de 23% de la pleine propriété par période de 10 ans. L'impôt sur les plus- values se paie lors de la signature du contrat de cession temporaire d'usufruit.
Pourquoi faire appel à C Conseils Patrimoine et Entreprise ?
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